2026年刚开年，楼市又热闹了起来。有人说房价要全国普涨，还列出了所谓的“三大必杀技”。听起来挺厉害，可我查了一圈，发现这些说法看着激动，实际上离现实太远。
第一个“必杀技”是说要彻底取消北京、上海、深圳的限购。现在这三个城市确实还在执行部分限购，比如非本地户籍要交够社保才能买。但最近的放松已经是“小步走”，比如北京缩短了社保年限，上海放开外环外的购房限制。想一下子全部取消？可能性不大。毕竟一旦放开，热钱涌入，房价短期暴涨，带来的风险更大。高层现在提的是“止跌回稳”，不是“拉高炒热”。
第二个是搞30年期、1%利率的贴息贷款。现在首套房贷利率很多地方是3.5%左右，一线城市公积金能到2.6%。如果真能降到1%，那月供压力确实小很多。可问题是，谁来补贴这中间的利息？财政掏钱？地方债压力已经不小了。银行愿意做这种低利贷款？恐怕没几个敢接。这更像是理论上的设想，不是马上能落地的政策。
第三个是全国重启大规模拆迁。过去几年棚改拉动了一波三四线城市的房价，但现在情况不一样了。现在库存高，房子卖不掉，再拆了建新的，只会让问题更严重。而且现在政策方向是“控增量”，很多城市已经停止批新的住宅用地了，还怎么大规模拆迁？浙江、四川有些地方在搞“以购代建”，就是政府买下存量房转保障房，这叫去库存，不是刺激需求。
所以这“三大必杀技”，听着猛，其实都不太可能全面推行。
不过也不是说啥政策没有。从2024年开始，楼市就在调整。超过80个城市取消了限购，首付最低两成，利率降到了历史低位。这些是实打实的。北京把公积金贷款额度提到140万，上海允许提取公积金交首付，这些也都是真的。但这些政策的目的很明确：托住市场，防止崩盘，不是为了再涨一波。
现在更关键的变化是市场本身。过去是“闭眼买房都赚”，现在不行了。人口往长三角、珠三角、成都、合肥这些地方跑，那边的房子还有人要。东北、西北一些城市，人口流出，工作难找，房子挂出去半年都卖不掉。二手房挂牌量全国有730万套，光消化这些都得几年。
还有一个趋势是，二手房成交量要超过新房了。2026年预测是新房卖7.1亿㎡，二手成交8.0亿㎡。为啥？因为新房供应在减少，而且“保交楼”还没完全解决，大家怕买了烂尾。二手房看得见摸得着，配套成熟，反而更受欢迎。
开发商也在变。以前拼速度、拼规模，现在拼质量。“好房子”成了新口号。什么叫好房子？小区环境好，户型合理，有学校医院配套，最好还能智能家电。那些老破小、没物业、偏地段的房子，以后真没人接盘。
房产税也在推进。试点可能扩到12个城市，持有成本会提高。对炒房的人是个打击。未来持有多套房，每年都要交钱，算下来可能还不如租。
所以，别信什么“全国普涨”。市场早就分化了。一线和强二线的核心地段，还有支撑；三四线普通房子，想涨很难。政策确实在松，但不是为了涨价，是为了不让市场崩得太难看。
普通人买房，现在选择多了。可以租房，有保障性租赁住房；可以置换，通过“带押过户”流程也快了；刚需的话，趁着利率低、政策松，碰到合适的可以买。但要是想靠炒房赚钱，那基本没戏。
现在的楼市，不再是那个闭眼冲就能赚的时代了。买对地方、买对房型，比啥都重要。政策工具箱是打开了，但工具用在哪，怎么用，早就不一样了。
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